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      70年土地使用權到期後,土地上的商品房該如何處理?

      时间:2014-07-26 13:37 来源:土地資訊网 作者:土地使用權 []

          近段时间,“以房养老”政策正式开始在北京、上海、广州、武汉四个城市试点。这一政策的前提,是老人拥有属于自己的产权房,而70年产权成为最大瓶颈。房屋土地使用權期限也因此再次成爲關注熱點。商品房70年後怎麽辦?記者近日采訪了相關部門和專業人士。
        現狀:柳州暫無到期房屋
        房子也會“到期”,對購房者而言,這並不是一件稀罕事,隨著首批商品房“大限”臨近,越來越多的人開始關注商品房産權問題。
        所謂房子70年到期,其實是指商品房70年的土地使用權期限,而土地使用權是房屋产权的组成部分之一。依照我国《城镇国有土地使用權出让和转让暂行条例》,居住用地的最高年限为70年,工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或其他用地为50年。
        70年,看似很长,弹指一瞬间,商品房距离70年到期的那一天也离我们越来越近。记者查阅资料发现,中国内地最早的商品房,是1979年广东东埔新村房地产建设的商品房小区。若以1979年为土地使用權获得的第一年,那么到2049年,房屋就会到期,如果这批房屋由房主的后代继续使用,70年就不算是很长的期限了。换言之,35年后,这批商品房的房主就将面临“到期的房子归政府还是归自己的问题”。
        而在柳州,雖然商品房出現時間沒那麽早,但據柳州市住建委相關負責人透露,最早的勝利小區等一批商品房也是上世紀80年代就已出現了,距離70年到期僅余三四十年的時間。對于首批房主的下一代而言,這樣的問題尤爲重要。
        處理:依照《物權法》自動續期
        那麽,70年到期後,商品房是否會如傳言般“無償回收”?
        记者了解到,70年产权在我国法律规定中,“土地使用權与“房屋产权”是两个不同的概念,土地使用權出让的最高年限是:居住用地70年,70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有。“很多人误以为房屋产权70年到期后会被收走,其实这是个误解。所谓的商品房产权年限70年并不是房屋所有权年限,而是房屋所在国有土地的使用年限。只要所购买的房产拥有合法的产权证,就是个人的私有财产,只要房产还存在,个人就拥有该房产的所有权。”广西华尚律师事务所律师戴骏解释。
        根据2007年10月1日施行的《物权法》第一百四十九条明确规定,住宅建设用地使用权期间届满的,可以自动续期。《城市房地产管理法》第二十一条也规定:土地使用權出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用權出让合同,依照规定支付土地使用權出让金。“自动续期解决了土地使用權和房屋所有权在期限上的冲突问题,但目前并没有对续期的土地使用费支付标准和办法做出明确规定。” 戴骏表示。
        對此,柳州市住建委相關負責人回應,住宅建設用地使用權期間屆滿的,將依照《物權法》的規定操作。非住宅建設用地使用權期間屆滿的,同樣以《物權法》爲准。“現在離70年大限還有幾十年,地方性相關細則的出台還需要依據國家的相關規定制定出台。”
        延伸閱讀
        深圳:到期後補交
        地價可繼續用
        2004年,深圳印發了《深圳市到期房地産續期若幹規定》,總共八條,詳細規定了房地産續期的具體步驟和方法。到期的房地産,業主需要繼續使用該土地的,在不改變用途的情況下,按有償使用土地的原則延長土地使用年期。延長方式包括補交地價簽訂土地出讓合同或支付土地租金簽訂土地租賃合同。
        在剩余年限(國家規定的最長土地使用年限減去已使用年期)範圍內約定年期的,補交地價數額爲相應用途公告基准地價的35%,並按約定年期一次性支付。土地租金則按年支付,標准由深圳市國土管理部門定期公布。
        70年到期後的
        幾種可能
        1.允許延長土地使用權期限。可以由房屋業主聯名提出,補交土地出讓金。
        2.國家收回土地和地上建築物,對業主進行補償。
        3.用類似拆遷安置的辦法解決。不少人認爲,中國新建的房子根本住不了70年就會面臨拆遷。
       

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